住宅ローンの事でお悩みの方、当社にお任せください！！
◎こんな方は是非一度ご相談下さい。当社は、どんな条件でもご相談に乗ります。
- 自己資金０円の方
- 母子家庭なので、とても無理と思っている方
- 頭金がない方
- 会社員だが年収が足りないと思っている方
- 他社でローンを断られた方
- 高齢でローンは無理と思っている方
- 他で借り入れが複数ある方
- 転職して間が無い方（自営を始めてすぐも含む）
- 自営業で申告を低く抑えている方
- 買換えするとローンの残が残る方
- 持ち家を売りに出しても売れないと思っている方
- 外国籍でローンが組めるか不安な方
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住宅ローンについて
住宅ローンの手続きは、借入の申し込み時から、借入審査承認後の資金交付、決済時まで、多くの書類を提出したり、必要書類に記入する必要があります。
その1つ1つの手続きの中で、お客様自身が選択しやすいようにアドバイスするのが、私共の重要な業務の1つであります。
今回はじめて不動産購入される方は、不慣れな専門用語も多いとは思いますが、資金計画を十分に検討しておかれることをおすすめ致します。
又、金融機関の資金交付の方法などによって、不動産取引に大きな影響が出る場合もありますので、ご注意下さい。(つなぎ資金の手続きの必要など)
公的ローンと民間ローン
公的ローン
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民間ローン |
フラット35 |
住宅金融公庫融資
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銀行などのローン |
公庫提携型
民間住宅ローン |
財形住宅融資
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JAのローン |
地方公共団体融資
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生保のローン |
都市再生機構の割賦制度
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ノンバンクローン |
財形貯蓄は、勤労者財産形成促進法に基づく勤労者のための貯蓄制度で、
「財形住宅貯蓄」「財形年金貯蓄」「一般財形貯蓄」の3種類」があります。
このうち、
「財形住宅貯蓄」「財形年金貯蓄」には利子非課税の特典があり、一定の条件を満たせば両制度合わせて元利合計550万円が非課税となっています。
公的ローンと民間ローンの違い
住宅金融公庫などの公的ローンと銀行などの民間ローンでは、融資の条件にいろいろな違いがあります。
お客様によっては、会社で財形住宅貯蓄を積み立てられている方や社内融資が利用できる場合もあります。
公庫融資は融資対象となる土地見物の規模や構造について細かく条件が定められています。
民間ローンは、融資を受けるお客様の職業や勤続年数、収入に重視されています。
(民間ローンでも、公庫のフラット35を活用する場合は、公庫が定めた物件の条件満たしていることが必要)
メリット
《公的ローン》
申し込み日時点の金利で契約できます。
(金利が低いときに申し込めば、予め低い金利で確定させることが可能)又、申し込み時の年齢が70歳未満までと年齢範囲も広く、元金均等返済も選べます。
繰上げ返済の手数料も安いです。
《民間ローン》
団体信用生命の保険料は金利上乗せによる加入方法がほとんどです。
デメリット
《公的ローン》
住宅の構造や土地の面積に条件があります。
《民間ローン》
元金均等返済が選べない場合があります。
変動金利型ローン中心のため融資実行時の金利が上がってしまう場合があります････など。
上記の他、公的ローンと民間ローンを比較すると、
(金利、金利変動時期、資金使途、申込人の要件、住宅等の要件、融資額、返済期間及び返済方法、担保、保証、団体信用生命保険、火災保険、繰上返済、事務手数料)
各金融機関によって特徴があり、商品にも違いがあります。
固定金利と変動金利のメリット･デメリット
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固定金利型 |
変動金利型 |
固定金利期間選択型 |
メリット
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全期間返済額を確定でき、計画的な返済が可能です。低金利時に借りると、全期間にわたり低金利のメリットを享受できます。 |
借り入れ時の金利は一般的に固定金利型より低いです。高金利時に借入れた場合、金利が低下した時には、返済額が減少します。 |
一定の返済額を確定できます。短期間固定金利型の場合、高金利時に借りると、金利低下時には、返済額が減少します。 |
デメリット
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高金利時に借りると、将来にわたり高金利に基づく返済額を負担しなければならないです。 |
固定金利期間終了後の返済額が確定しません。固定金利期間終了後、金利が上昇した場合、返済額が増加します。 |
固定金利期間終了後の返済額が確定しません。固定金利期間終了後、金利が上昇した場合、返済額が増加します。 |
元利均等返済と元金均等返済のメリット･デメリット
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元金均等返済 |
元金均等返済 |
メリット
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毎月の返済額が(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすく、当初の返済負担を軽減できます。 |
毎月の返済額(元金+利息)は返済が進むほど、少なくなり、負担が軽くなります。同じ返済期間の場合、元利均等返済よりも総返済額が少なくなります。借入金残高の減り方が早いです。 |
デメリット
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同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。 |
借り入れ時に将来の返済額が確定できず不安が残ります。金利が上昇した場合、返済額が増加します。 |
住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、住宅の新築もしくは取得または増改築をして、居住の用に供した場合において、一定の要件（後述参照）を満たすときは、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる制度です。
1,適用条件
この制度は、平成20年12月31日までに住宅を取得し、入居した場合に適用されます。単にこの期間内に住宅を取得すればいいのではなく、入居の条件を満たしていることが必要です。
新築マンション・建売住宅などでは引渡し・入居が間に合うかどうか確認しておくことが必要です。
その他の主な適用条件（平成16年12月31日までの入居の場合）
- ローン残高が、5,000万円以内であること。
- ローンの対象が、住宅とその敷地に対するローンであること。
- 取得資産の床面積（登記簿面積）が50平方メートル以上（上限なし）で、かつ床面積の50％以上は居住用であること。
- 取得資産の築年数が、築20年以内（耐火建築物の場合は築25年以内）であること。
- その年の合計所得が3,000万円以下（給与の場合3,336万円以下）であること。
- 取得・増改築後6ヶ月以内に入居し、かつ入居後引き続き住んでいること。
- 以下の金融機関・団体からの償還期間が10年以上の借入金であること。
1.銀行
2.信用金庫・信用組合・農協
3.住宅金融公庫・年金資金運用基金
4.地方公共団体
5.各種公務員共済組合
6.勤務先（年利1％以上のもの
2,控除額の計算方法
控除額（税額控除限度額）は、その年の12月31日の時点でのローン残高に対する一定の割合（控除率）となります。
控除率は、平成16年12月31日までの入居の場合、一律１％となっています。
控除額＝年末ローン残高×控除率
居住年
|
控除期間 |
年末ローン残高 |
適用年･税額控除率 |
最大控除額 |
平成17年
|
10年間 |
4000万円以下の部分 |
1～8年目まで借入残高の1%
9・10年目は借入残高の0.5% |
360万円 |
平成18年 |
10年間 |
3000万円以下の部分 |
1～7年目まで借入残高の1%
8～10年目は借入残高の0.5% |
255万円 |
平成19年 |
10年間 |
2500万円以下の部分 |
1～6年目まで借入残高の1%
7～10年目は借入残高の0.5% |
200万円 |
平成20年 |
10年間 |
2000万円以下の部分 |
1～6年目まで借入残高の1%
7～10年目は借入残高の0.5% |
160万円 |
他の特例との関係
その年の前後各2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や買替特例を受けていると、この控除は受けられません。
ただし譲渡損失繰越控除とは併用が可能です。その場合、譲渡の年と翌年以降3年間は譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。
住宅取得資金を一度に贈与しても、5年間に分割して贈与したものと同様に税額を求めることで税負担を軽減しようとするものです。
この特例は550万円までであれば非課税、1,500万円でも95万円の贈与税で済むというものです。
特例計算は1,500万円までについて適用されます。なお、本特例は平成17 年12月31日までの適用となります。
本特例の特徴としては贈与税と相続税が切り離され原則として贈与財産の相続時の取り込みがない点となります。
（但し、相続開始前3年以内の贈与は相続財産に取り込まれます。）
1,適用条件
この特例を受けるには、以下の条件を満たしていなければなりません。
- 直系の父母、祖父母からの贈与であること。（配偶者の親から贈与されたものは対象になりません）
- 自己の住宅の購入資金に充てるための金銭の贈与であること。
- 贈与の翌年3月15日までに住宅を購入し、自宅として使用しているか、使用する見込みがついていること。
- 受贈者のその年の合計所得が1,200万円以下（給与の場合は約1,442万円以下）であること。
- 過去にこの特例を受けていないこと。
- この贈与を受けた日の前5年間に、本人や配偶者所有の自宅に住んだことがないこと、又は住宅取得資金を贈与により取得した日前5年以内に居住していたその者またはその者の配偶者の所有する住宅を、当該贈与の日の属する年の翌年12月31日までに売却すること。
- 新築住宅の場合は
1.床面積（登記簿面積）が50m2以上。
2.店舗併用住宅は2分の1以上が住宅部分であること。
- 中古住宅の場合は
1.床面積（登記簿面積）が50m2以上。
2.マンションは25年以内、木造は20年以内に建築されたもの。
3.建築後、住宅として使用されたもの。
4.店舗併用住宅は2分の1以上が住宅部分であること。
- 税金が生じなくても申告をしなければなりません。
税額の計算方法
贈与税は、1年間の贈与合計額が合計110万円を越える場合にかかります。
しかしこの特例では、1度に贈与されたものを5年間に分割して贈与されたとしますので、1年間の贈与税額は以下のようになります。
贈与税額＝[(贈与額)×1/5-110万円]×税率
したがって、550万円までは非課税となります。
